Karlsruhe. Wenn die Teilungserklärung den Verkauf einer Eigentumswohnung von der Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“ abhängig macht, ist eine eventuell nötige Klage auf Zustimmung immer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten und nicht gegen einen einzelnen Eigentümer, der seine Zustimmung verweigert. Das gilt auch, wenn die Zustimmungsregelung vor der WEG-Reform aus dem Jahr 2020 festgeschrieben wurde und hat selbst in einer Zweiergemeinschaft Gültigkeit.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 22.03.2024, Az.: V ZR 141/2). Damit regelten die Bundesrichter einen Streit in einer Eigentümergemeinschaft aus Hessen, die aus nur zwei Mitgliedern besteht. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 steht, dass ein Wohnungseigentümer für den Verkauf seiner Wohnung „die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ benötigt. „Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Der Zustimmung des Verwalters bedarf es nicht.“
Miteigentümerin will Wohnungsverkauf nicht zustimmen
Im Jahr 2021 verkaufte eine der beiden Wohnungseigentümerinnen aus dem Haus ihre Wohnung. Die Eigentümerin der anderen Wohnung verweigerte dem Geschäft jedoch ihre Zustimmung. Die verkaufende Eigentümerin zog vor Gericht, um die Zustimmung einzuklagen. Die Klage richtete sie gegen die Eigentümerin, die ihre Zustimmung verweigerte – und betrat damit juristisch wackeligen Boden. Denn bis dahin war nicht höchstinstanzlich geklärt, wer in solch einem Fall zu verklagen ist: Der sich weigernde Eigentümer oder die Gemeinschaft?
Der Bundesgerichtshof (BGH) beantwortete diese Rechtsfrage letztlich zu Ungunsten der Klägerin: Die Klage wurde abgewiesen, weil sie an den falschen Adressaten gerichtete sei. Die verkaufswillige Eigentümerin hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verklagen müssen. Wenn die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ gefordert ist, muss die Klage auf Zustimmung immer gegen die Gemeinschaft gerichtet werden, stellte Karlsruhe klar.
Unzuverlässiger Käufer schadet der ganzen Gemeinschaft
Begründung: Seit der WEG-Reform von 2020 liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Innen- wie auch im Außenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft. Zu dieser Verwaltung des gemeinsamen Eigentums zählt nach Auffassung des BGH auch das Befinden über die Erteilung einer Veräußerungszustimmung. Das Zustimmungserfordernis dient nämlich laut BGH maßgeblich dem Interesse der Gemeinschaft, die davor geschützt werden soll, dass eine Wohnung in die Hände eines Eigentümers fällt, der womöglich finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.
Solch ein unzuverlässiger Miteigentümer wäre für die Gemeinschaft insgesamt von Nachteil. Deshalb muss auch die Gemeinschaft prüfen und entscheiden, ob die Zustimmung zur Veräußerung erteilt wird oder nicht. Auf die Interessen einzelner Eigentümer kommt es dagegen nicht an. An diesem Grundsatz ändert auch die Tatsache nichts, dass in diesem Fall die Teilungserklärung schon vor der WEG-Reform verfasst wurde, stellte der BGH klar. Außerdem gibt es keine Sonderregelung für die Zweier-WEG.
Zustimmungsklage gegen Gemeinschaft zu richten
In einer Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter – wie es hier der Fall war – vertreten die übrigen Eigentümer die Gemeinschaft, wobei im Rechtsstreit der gegen die Gemeinschaft klagende Eigentümer davon ausgeschlossen ist. Bei der Zweier-WEG verbleibt in diesem Fall also nur ein Wohnungseigentümer, der die verklagte Gemeinschaft allein vertritt. Trotzdem ist die Klage gegen die Gemeinschaft zu richten und nicht gegen diesen einen Eigentümer persönlich.
Bereits im vergangenen Jahr hatte Karlsruhe entschieden, wie die Sache zu handhaben ist, wenn die Gemeinschaft einen Verwalter bestellt hat und die Teilungserklärung vorsieht, dass der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung geben muss: Auch in diesem Fall ist – wie berichtet – die Gemeinschaft auf Zustimmung zu verklagen und nicht der Verwalter, der nicht zustimmen möchte. Insofern hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hier folgerichtig fortgeschrieben.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
