Karlsruhe. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Jahresabrechnung zu erhalten. Vor der Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, traf der Anspruch den Verwalter. Folge: Wenn ein Eigentümer eine fehlende Abrechnung einklagen will, muss er nun die Gemeinschaft verklagen, nicht mehr den Verwalter. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer gestern (19. Juli 2024) veröffentlichten Entscheidung klargestellt (Urteil vom 19.04.2024, Az.: V ZR 167/23).
Dabei entschieden die Bundesrichter außerdem: Falls die Klage bereits vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform – damals völlig korrekter Weise – gegen den Verwalter eingereicht wurde und es in der Zeit nach der Reform zu einem Berufungsverfahren kommt, ist ein sogenannter Parteiwechsel vorzunehmen: Für den beklagten Verwalter wird die Gemeinschaft als neue Beklagte eingesetzt. Grundsätzlich ist ein solcher Parteiwechsel beim Beklagten zwar nur möglich, wenn sowohl der alte, als auch der neue Beklagte zustimmt. Das gilt allerdings nicht, wenn die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich wäre, was für diese Konstellation jedoch laut BGH zutrifft.
Verwalterin schon vor WEG-Reform verklagt
Das Urteil fiel in einem Abrechnungsstreit einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Düsseldorf. Im Jahr 2018 hatte einer der Eigentümer die frühere Verwalterin verklagt. Diese sollte dazu gebracht werden, die Gesamtjahresabrechnung für 2016 inklusive der Einzelabrechnungen für seine Einheiten zu erstellen – mitsamt der zugehörigen Warmwasser- und Heizkostenabrechnung. Das Amtsgericht Düsseldorf wies die Klage allerdings im Wesentlichen ab und verurteilte die Verwalterin lediglich dazu, die einzelnen Heizkostenabrechnungen für die Wohnungen des klagenden Eigentümers zu erstellen.
Gegen diese Entscheidung ging der Kläger in Berufung vor dem Düsseldorfer Landgericht. Die mündliche Verhandlung fand im Jahr 2021 statt – da war inzwischen bereits die WEG-Reform in Kraft getreten. Das Landgericht wies den Kläger darauf hin, dass die Verwalterin nunmehr durch die geänderte Rechtslage die falsche Beklagte sei. Der Kläger schrieb daraufhin dem Gericht, dass sich seine Klage nunmehr gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richte. Allerdings widersprachen Verwalterin und GdWE diesem sogenannten Parteiwechsel zunächst.
GdWE musste Parteiwechsel hinnehmen
In der mündlichen Verhandlung erklärten dann jedoch Kläger und Verwalterin, die Klage gegen die Verwalterin für erledigt. Das Gericht erklärte per Zwischenurteil die GdWE zur neuen Beklagten. Die ging vor den Bundesgerichtshof (BGH) in Revision – allerdings ohne Erfolg. Die Verweigerung der Zustimmung zum Parteiwechsel stuften die Bundesrichter als rechtsmissbräuchlich ein. Zwar geht dem Beklagten, der erst in der Berufungsinstanz ins Spiel kommt, eine Tatsacheninstanz verloren. Der Verlust der ersten Instanz sei in diesem Fall jedoch hinzunehmen, befand der BGH.
Schließlich sei der Sachverhalt im Kern der gleiche geblieben und die Gemeinschaft in der ersten Instanz schon in das Verfahren involviert gewesen. Sie war zwar nicht förmlich eine Partei des Verfahrens, aber der beklagte Verwalter war ja schon nach altem Recht zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt gewesen – auch wenn noch mit geringeren Befugnissen als nach der Reform. Insofern sahen die Bundesrichter hier für die Gemeinschaft keine Möglichkeit, sich aus der Verantwortung zu ziehen. Die Revision wurde daher zurückgewiesen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein in Aachen und Alsdorf ist in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.
