Karlsruhe. Vermieter können ihren Mietern nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, um einen Cousin oder eine Cousine in ihrer Wohnung unterzubringen. Diese gehören nämlich nicht zur selben Familie im Sinne des Mietrechts. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) letzte Woche entschieden (Urteil vom 10.07.2024, Az.: VIII ZR 276/23) und damit eine bislang nicht höchstrichterlich geklärte Rechtsfrage beantwortet.
Der konkrete Fall hatte sich in Berlin zugetragen. Dort war eine vermietete Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft worden. In einem solchen Fall darf die Gesellschaft eigentlich erst nach drei Jahren Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter anmelden. So sieht es eine Regelung zum Mieterschutz vor, die in § 577a Abs.1a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geschrieben steht.
Cousins kauften Wohnung und meldeten Eigenbedarf an
Die Länder können in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern, was in Berlin auch geschehen ist. Allerdings sieht das Gesetz eine Ausnahme vor: Wenn die Gesellschafter der Personengesellschaft zum Zeitpunkt des Wohnungskaufs derselben Familie angehören, gilt die Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung nicht. In diesem Fall waren die Gesellschafter der GbR zwei Cousins. Sie machten gegenüber den Mietern Eigenbedarf für einen der Beiden geltend.
Da die Mieter nicht ausziehen wollten, reichten die Cousins Räumungsklage ein. Doch die scheiterte letztlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe stellte fest: Zwei Cousins gehören nicht zur selben Familie und können daher die Ausnahmeregelung für Familienangehörige nicht für sich in Anspruch nehmen. Weil der Gesetzgeber im Mietrecht nicht genau festgelegt hat, wer als Angehöriger einer Familie zu betrachten ist, leiteten die Bundesrichter die Definition von anderen gesetzlichen Vorschriften ab.
BGH: Cousins gehören nicht zur selben Familie
Dabei griffen Sie auf das Zeugnisverweigerungsrecht zurück: Die Zivilprozessordnung (ZPO) und die Strafprozessordnung (StPO) gestehen engen Verwandten zu, im Gerichtsverfahren die Aussage zu verweigern. Konkret sind das Verlobte und Ehepartner sowie Geschiedene und eingetragene Lebenspartner, außerdem in gerader Linie Verwandte oder Verschwägerte – also Kinder, Eltern und Großeltern, inklusive Pflegeeltern und Pflegekindern. In diesen Fällen wird von einer typischerweise engen persönlichen Bindung ausgegangen.
Entferntere Verwandte wie Cousins und Cousinen gehören nicht dazu. Der BGH entschied, diese Definition auch für das Mietrecht anzuwenden. Dabei spielt es laut BGH bei einer solchen typisierenden Definition auch keine Rolle, dass sich auch Cousins im Einzelfall durchaus nahestehen können. Eine nähere Betrachtung des Näheverhältnisses im Einzelfall ist laut BGH nicht vorzunehmen. Auf dieser Grundlage wurde die Räumungsklage der beiden Cousins im vorliegenden Fall abgewiesen.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.
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